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车位配比：1:2.15(共计1637个)在二期地块，越秀集团加大了商业方面的投入，规划建设了约1万㎡的滨湖商业，这一商业配套将成为片区的重要补充，为居民提供更方便快捷、丰富的购物体验。同时，二期地块还将建设室内球类场馆、水上运动区以及湖岸会客厅等休闲空间，整合升级为滨湖全域运动会所，为居民提供更多元化的休闲选择。
环境配套：湖区的改造上，观樾强调不过分的雕琢自然，在保留沿湖原生乔木的同时，新增约260棵植物，勾勒出“四时花开，四季常青”的自然逸趣。受追捧的背后，更是价值的体现观樾故事，在此与您一一分享【樾·品牌】一条中轴，半壁越秀造，从和樾系到樾系，重塑豪宅生活观。根植越秀20载，从天河北ICC，到珠江新城IFC、越秀金融大厦，当之无愧的地标缔造者。从二沙岛、天河北，到珠江新城，开拓和樾系、樾系豪宅产品线，越秀不断刷新豪宅生活观。越秀·观樾，承载【樾】系豪宅基因，不负每一处优质土地。【樾·地段】一部天河史，一座广州城。CBD+CTD双核驱动，将成为广州经济发展第四极。天河：连续6年上榜全国百强区第二名，仅占广州1.8%土地面积，创造全市近21%GDP；智谷：广州第三中轴上的天河智谷，20分钟链接“金珠琶”，成为广州经济稳步的增长第四极；CTD：每座城市都有两大中心，CBD（中央商务区）+CTD（中央科创区），双中心模式已成趋势；2023年公布《广州市国土空间总体设计（2021-2035）》，提及将“智慧城+智谷”的CTD中央科创核，拔高到“珠江新城+金融城”CBD中央商务区同等的高度，并称“双核”。【樾·发展】天河难得再有的51万方世界大观，5住+5商连片开发仅规划居住0.8万人，5住+5商连片开发，实现产居比1:1的奢侈配比；打造集特色商业、多元住房、艺术体验、教育文化等功能于一体的复合街区，补齐区域内商业短板远期将联动大观村旧改等周边地块、联动航天奇观产业板块，促进创新产业集聚，发展工程建设总投资约3.2亿。
【樾·低密】天河难再有的低密住区，板块综合容积率仅1.04，让有限的建筑在山水间生长，项目容积率仅1.98，是近5年中心四区出让顶级规模，容积率最低的地块，宛如在森林里种房子【樾·自然】天河不再有的自然藏品，私享山、林、湖、氧生态资源，7X24小时在城度假主义在此打开，让每一次归家都是栖心交通：5横4纵交通路网覆盖，20分钟瞬达“金珠琶”三大CBD教育：5公里范围汇聚4所幼儿园/6所中小学/3所中学/5所国际学校医疗：15分钟覆盖7家综合性医院，为业主健康保驾护航商业：板块内5块商业用地待建滨湖艺术街区，20分钟三大CBD商圈环伺运动：毗邻第15届全运会赛场-奥体中心，尽享足球场、射箭场、马术场等国际一流运动设施
建面140平四房三卫，入门级户型，部分也可望到湖景，双套房设计，南向开间，两个次卧之间没有承重墙，打通后可做成3个套房，另外独梯入户，全屋12％收纳比，配置超大玄关柜，总价1000-1300万左右。建面190平四房三卫，四开间朝南，9.4米观景阳台，客厅与次卧打通的线万左右。建面250平，单边位设计，私密性、尺度感、舒适度都最佳，独梯入户，四个房间几乎做了全套房，还预留了独立的保姆间，超百平的方厅，全屋超60米的景观面，两面观湖，一面望园林，15.2米L型景观阳台，45平豪华主套，约7.5米南向面宽，28平的湖景次卧套房，总价2300-2500万左右。
2月20日，上海、杭州同日举办土拍活动，上海4宗地、杭州3宗地均溢价成交，其中上海浦东新区Z000602单元20Ea-01地块、虹口区C080302单元hk329-11地块溢价率分别为33.4%、38.2%；杭州西兴单元BJ030302-29地块、城东新城单元SC080201-48地块溢价率分别为43.4%、54.0%。
自去年四季度以来，随着房地产销售端出现阶段性修复，土地市场也迎来积极变化，北京、上海、深圳、杭州等热点城市土拍有所升温，多宗地块拍出高溢价率。2025开年以来，核心城市优质地块的竞拍热度依然不减，房企参拍积极性较高。如2月19日苏州工业园区宅地竞价122轮，溢价率达22%；2月18日成都成华区保和街道地块溢价率达28%；2月14日杭州临平区荷禹路地块溢价率达65%；2月11日北京朝阳区三间房组合地块经过超百轮激烈竞价后成交；2月8日郑州司法警官学院地块以87%的溢价率成交，创下郑州自2021年以来住宅用地溢价率的最高纪录。
近期优质地块土拍升温反映出房企对核心城市新房销售前景的看好，加快补仓。短期来看，预计地方政府将逐步优化土地供应策略，一方面着力提升供地质量，加大核心区域优质地块供应；另一方面通过放宽规划设计条件，如优化容积率计算规则、鼓励立体生态住宅、放宽层高限制等，给予产品设计更多的灵活性，以此提升房企拿地意愿，进而通过优质新房供给带动市场需求释放。当然，在住宅产品加速迭代的当下，在售新房项目也需重视周边新出让地块的规划调整带来的竞争影响。
此外，收购存量闲置土地已成为今年房地产“稳投资”的关键举措。近期广东多地公示了2025年度第一批拟使用土地储备专项债券收回收购存量闲置土地的项目清单，拟收购金额已达430亿元。随着专项债收购闲置土地的政策经验积累，未来各地存量闲置土地的盘活进展有望加快，进而改善市场供求关系，缓解房企金钱上的压力，推动房企再投资，实现“以土地存量换发展增量”，促进房地产市场加快“止跌回稳”。
核心城市加大优质地块供应，同步优化产品设计条件，以“好房子”建设激活住房需求潜力
近几年，为了更好的提高房企拿地积极性，各地政府在土地出让方面做了多项政策优化：
一是核心城市加大优质地块供应力度，支持低密度住宅用地开发，满足市场改善型住房需求。核心一二线城市通过增加核心区域的土地供应，引导房企聚焦高价值区域开发，如近期成交的高溢价地块-北京朝阳区三间房组合地块、郑州司法警官学院等，均位于城市核心区优质板块，稀缺性强、配套完善、开发价值较高。今年1月北京还明白准确地提出，在住宅用地供应方面，优先向轨道交通站点和就业密集地区供应住宅用地。
同时，低密度住宅用地（容积率≤1.5）的供应占比明显提升。根据中指数据监测，2024年，22个重点城市容积率在1.5以下的宅地宗数占比达18.0%，较2023年提升6.3个百分点。其中，苏州表现较为突出，为支持高品质住宅开发，2024年推出55宗住宅用地中，42宗容积率在1.5以下，占比达76%，较2023年大幅度的提高；济南、无锡宗数占比均超40%；天津、南京、重庆宗数占比均在20%以上。
二是产品设计条件放宽，助力好房子建设。2024年以来多地加快优化地块规划设计条件，包括放宽阳台/公共空间计容规则、支持建设立体生态住宅等，助力好房子建设，2月北京出台了《北京市平原多点地区“好房子”规划管理有关技术要点（试行）》，示范效应和风向标意义明显，预计2025年将有更多城市优化相关政策。
表：2024年以来重点城市住宅规划设计条件优化情况数据来源：中指研究院综合整理
为适应当前房地产市场新的发展的新趋势，房企的投资策略也正在发生转变，从“粗放扩张”转向“聚焦深耕”。其中，“小而美”地块因其规模适中、开发周期短、资金回笼快等特点受到企业青睐。这类地块既能够大大降低开发门槛和企业金钱上的压力，也能够更灵活地适应市场需求的变化。
根据中指监测，近几年，中小型地块成交占比有所提升。2024年，重点40城住宅用地规划建面在10万㎡以下的成交宗数占比达76%，较2023年提升约9个百分点，其中5万㎡以下宗数占比提升约8个百分点。
当然，“小而美”地块的占比提升也与地方政府供地策略变化有关，在市场承压情况下，核心区“小而美”地块能够吸引更多公司参与土地竞拍，尤其是中小型房企，这类地块可以帮助房企更好地平衡规模扩张与经营效益，降低开发风险，提高资金使用效率。
与此同时，头部央国企凭借资金实力，投资主动性和补仓能力更强，除通过获取“小而美”地块实现较快周转外，也通过加大深耕城市高总价地块获取，实现货值补充，巩固市场地位。近期核心城市已成交多宗“巨无霸”地块，多为头部央企获取，如2024年11月中海以153.3亿元（规划建面39.4万平方米）、溢价率0.21%获取北京朝阳组团优质地块；2024年12月华润&中海以185.1亿元（规划建面26.3万平方米）、溢价率46.3%联合获取深圳南山区粤海街道T107-0107地块；今年2月20日金茂&庆隆以89.6亿元（规划建面7.6万平方米）、溢价率38.2%联合获取上海虹口区C080302单元hk329-11地块。
2024年，中央和监管部门持续出台盘活闲置存量土地的有关政策，5月，住建部、自然资源部提出妥善处置闲置土地、盘活存量土地；6月，自然资源部和国家发改委发布《关于实施妥善处置闲置存量土地若干政策措施的通知》（自然资发〔2024〕104号），提出三个方面18条举措处置闲置存量土地；10月，财政部明确允许专项债用于土地储备；11月，自然资源部发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》（自然资发〔2024〕242号），要求各地积极运用地方政府专项债券资金加大收回收购存量闲置土地力度，同时明确运用专项债收购存量土地的收购范围、收购价格、再供应原则等细则，为地方执行具体政策提供指导。今年1月，财政部再次发声，地方可根据自身的需求，统筹安排用于土地储备和收购存量商品房用作保障性住房这两个方面的专项债项目。
根据中指监测，湖南、吉林、浙江等多个地区已发布运用专项债收储的公示信息与征集公告，近期，广东省制定了《关于土地储备领域申报地方政府专项债券工作指引（试行）》，目前广东省多个地区（不仅限于地级市层面，下辖区、市、县也有发布）自然资源局公示了2025年度第一批拟使用土地储备专项债券收回收购存量闲置土地的项目清单。根据中指统计，截至2月18日，广州、佛山、惠州、珠海、中山、江门等城市公告中涉及土地总数量已达220宗，用地面积接近1000万平方米，拟收购价格合计超430亿元。
专项债券资金的注入有效地推动了地方政府收购存量闲置土地的进度，预计接下来将有更多城市落实有关政策，这将对降低土地库存，改善市场供求关系，缓解房企金钱上的压力起到非消极作用。更为关键的是，若房企能够较快获得资金，并且政府适时推出更优质的地块，将有望带动市场进入新的循环，加快推进房地产市场“止跌回稳”。
表：广东省、吉林省部分城市第一批拟使用专项债收购存量土地规模(截至2月18日)数据来源：各地区自然资源局等官方网站，中指数据CREIS